Tweede verblijf in het buitenland: financiering en belasting in België

Vastgoed aankopen in het buitenland om er te verpozen en later zijn oude dag te slijten is een droom voor iedere Belg met een baksteen in z’n maag.
Stel u eens voor: zicht op zee, op bergen of op wijngaarden, een koel briesje in de zomerse warmte, en de zuiderse geuren. Zalig!
Maar we moeten hier de fiscale realiteit onder ogen zien. Wat doet de Belgische fiscus met dat stukje paradijs dat we aankochten?

1ste regel:de onroerende inkomsten

Zelfs als u uw paradijsje niet aan derden verhuurt, moet u in uw aangifte in de personenbelasting de ‘reële huurwaarde’ van dat onroerend goed opgeven.
De reële huurwaarde heeft niets te maken met het welbekende kadastraal inkomen, dat belachelijk laag ligt in vergelijking met de huurprijs en in de loop van de jaren ’70 werd vastgelegd. De reële huurwaarde is het bedrag van de huur die men op jaarbasis op de plaatselijke markt zou kunnen krijgen voor de verhuur van het goed.
Wat een nachtmerrie! U wordt dus belast op inkomsten die u niet hebt ontvangen en bovendien in optimale condities wordt berekend, terwijl u zich in de schulden heeft gestoken om uw paradijsje aan te kopen!
Zeker niet! Het uitgangspunt – de theoretische huur – is juist, maar de toepassing moet enigszins gematigd worden.
De fiscale wetgeving neemt die ‘reële huur’ daadwerkelijk op in uw onroerende inkomsten, maar niet om ze in België te belasten, maar om uw marginaal belastingtarief te herberekenen.

We geven een voorbeeldje.
Stel dat de reële huurwaarde van uw appartement aan de Costa Blanca 6.000 euro op jaarbasis bedraagt. U hebt het niet verhuurd en u hebt er dus geen euro aan verdiend. Toch moet u die 6.000 euro in het vakje 1130 op uw aangifte in de personenbelasting opnemen (kader III van deel 1). Stel dat uw andere inkomsten alles samen 50.000 euro bedragen. Die 50.000 euro zal belast worden op schijven van 6001 euro tot 56.000 euro in plaats van op schijven van 0 tot 50.000 euro.
De reële huurwaarde van 6.000 euro wordt dus niet in België belast, maar de belasting op de overige 50.000 euro (reëel deze keer) zullen hoger zijn dan wanneer u geen vastgoed in het buitenland zou bezitten.

2de regel:u hebt dat appartement aangekocht met een lening.
Kunt u daar iets van aftrekken in België?

De interesten die u betaalt op de lening om onroerende inkomsten te ontvangen zijn aftrekbaar van de onroerende inkomsten.
Als u andere – naast uw tweede verblijf in het buitenland en uw eigen woning – onroerende inkomsten hebt, zult u de interesten op de lening – ongeacht of het om een hypothecaire lening gaat bij een bank of bij uw bedrijf – kunnen aftrekken van die Belgische onroerende inkomsten die u moet aangeven.

Zich een paradijsje onder de zon permitteren kan in een aantal gevallen vanuit fiscaal oogpunt fiscaal erg interessant zijn, ondanks de regel die voorschrijft dat u de reële huurwaarde in uw aangifte moet vermelden.

In crisistijden kan de berekening een goed plan zijn, vooral omdat de waarde van gebouwen in vakantiegebieden sterk gedaald is, net als hun huurwaarde trouwens ...

In combinatie met de notionele interestaftrek zijn er nog mooie kansen voor wie zijn geld nog niet heeft verspild aan beleggingen!